Jak pradać abo kupić kvateru i nie praličycca — ekśpierty dajuć tałkovyja parady
Źbirajeciesia pradavać abo kuplać kvateru? My raspytali ekśpiertaŭ pra toje, što važna viedać kožnamu, chto advažyŭsia na ździełku ź nieruchomaściu. Usio vyrazna i pa punktach: ad afarmleńnia dakumientaŭ da łajfchakaŭ pa składańni abjavaŭ.
Jakija dakumienty treba padrychtavać pierad prodažam kvatery
Natalla Kuziomkina,
dyrektar ahienctva nieruchomaści «Pavierchi»,
atestavany ryełtar:
— Pierad prodažam kvatery treba davieści da ładu pravavyznačalnyja dakumienty. Da ich adnosiacca: paśviedčańnie ab dziaržaŭnaj rehistracyi prava ŭłasnaści i dakumienty, jakija źjaŭlajucca padstavaj dla rehistracyi prava ŭłasnaści. Heta dahavor kupli-prodažu, dareńnia, mieny, šlubny dahavor, paśviedčańnie ab pravie na spadčynu.
Va ŭłaśnika pavinien być taksama techpašpart pamiaškańnia, jaki adlustroŭvaje realnuju płaniroŭku kvatery. Kali rabiłasia pierapłaniroŭka, da momantu prodažu jaje treba ŭzakonić.
Nie kuplajcie kvateru, kali bačycie, što płaniroŭka ŭ realnaści i pa dakumientach nie supadaje. Kali heta vyśvietlicca, vy zapłacicie štraf i budziecie vymušanyja za ŭłasnyja srodki pryvieści kvateru ŭ pieršapačatkovy vyhlad.
Jakaja pierapłaniroŭka zabaronienaja:
- na bałkonie ustalavany radyjatar abo bałkon zrobleny častkaj aciaplalnaha pamiaškańnia,
- žyły pakoj biez voknaŭ,
- pierapłaniroŭka, jakaja asłablaje apornyja kanstrukcyi budynka,
- źmieny, jakija ŭpłyvajuć na architekturnaje rašeńnie fasada (naprykład, škleńnie haŭbca ŭ damach histaryčnaj značnaści),
- vyrazka nišy ŭ vientšachcie.
Jak pravilna acanić košt kvatery
Siarhiej Śviažyn,
dyrektar pa raźvićci servisu «Kufar Nieruchomaść»:
— Kab zrazumieć uzrovień koštaŭ na rynku, pahladzicie abjavy, vystaŭlenyja na Kufar Nieruchomaść. Źviartajcie ŭvahu na abjekty ŭ vašym rajonie ŭ damach, jakija padobnyja na vaš.
Pamiatajcie, što realny košt prodažu zvyčajna nižejšy za toj, jaki pieršapačatkova zapytvaje pradaviec.
Nie lišnim budzie razumieć, što ŭ cełym adbyvajecca na rynku: raście jon ci padaje. Daśledavańnie Kufara, praviedzienaje na asnovie dadzienych ab 2,5 tys. ździełak ź nieruchomaściu, kaža pra toje, što rynak aktyvizujecca.
Za studzień hetaha hoda kolkaść zaklučanych ździełak z kvaterami na Kufary vyrasła na 24,8%, z damami — na 49,7%.
Prapanova pry hetym taksama pavialičvajecca: u studzieni pradaŭcy apublikavali na 53,6% bolš abjaŭ ab prodažy kvater, čym u śniežni. Pavodle papiarednich acenak, rost bazy prapanoŭ zachavajecca.
Kolki ciapier kaštujuć kvatery
Fota Shutterstock
Siarhiej Śviažyn,
«Kufar Nieruchomaść»:
— Adnapakajovyja kvatery ŭ Minsku na pieršasnym rynku prapanujuć za $ 63,2 tysiačy, na druhasnym — za $ 49,2 tysiačy.
Finalny košt, viadoma, zaležyć ad mietražu pamiaškańnia i jaho kłasa. U Kufary my raźličvajem miedyjannuju canu žylla — takija ličby bolš dakładnyja, čym siarednija značeńni. Miedyjanny košt za 1 kv. m. u novabudoŭlach zaraz na ŭzroŭni $1426, na druhasnym rynku — $ 1368.
Raźbiežka ŭ koštach za «kvadrat» nievialikaja — 4%, — adnak z-za taho, što ŭ novabudoŭlach adnapakajovyja kvatery zvyčajna bolšaj płoščy, čym na druhasnym rynku, roźnica ŭ košcie kvater moža dachodzić da 22%.
- Dvuchpakajovyja:
Siaredniaja cana na dvuchpakajovyja kvatery ŭ stalicy ŭstalavałasia na ŭzroŭni $62,6 tysiačy dla druhasnaha rynku i $87,2 tysiačy dla pieršasnaha rynku. Pry hetym 1 kv. m. «dvuški» ŭ novabudoŭli na 82 dalary daražejšy čym ŭ dvuchpakajovaj kvatery na druhasnym rynku — $1347 i $1265 adpaviedna. - Trochpakajovyja:
Trochpakajoŭka ŭ Miensku budzie kaštavać $84 tysiačy na druhasnym rynku i $118,5 tysiačy ŭ novabudoŭli. Pry padliku koštu kvadratnaha mietra rekamiendujem aryjentavacca na $1202 za kv. m. dla kvatery na «druhasnym rynku» i na $1268 za kv. m. dla novabudoŭlaŭ. - Čatyrochpakajovyja:
Čatyrochpakajovyja kvatery na druhasnym rynku buduć kaštavać kala $104 tysiač i kala $164 tysiač na pieršasnym. Cana za kv. m. takoha žylla na druhasnym rynku — $1154 za «kvadrat», u novabudoŭlach — $ 1221.
U toj ža čas varta pamiatać, što na košt kvatery ŭpłyvaje nie tolki ŭzrovień koštaŭ na rynku, ale i miescaznachodžańnie abjekta.
Alaksiej Kaściečka,
ahient pa apieracyjach ź nieruchomaściu ahienctva «Pavierchi»:
— Kali vy chočacie acanić košt kvatery jak maha dakładniej, nieabchodna daviedacca jaje historyju, situacyju z prapanovaj kvater u dadzienym rajonie horada, uličyć typ i hod pabudovy, pavierch, jakaść ramontu.
Dla prykładu razhledzim varyjant 2-pakajovaj kvatery pa vulicy Iskalijeva na siarednim paviersie z ramontam u domie numar 4.
Heta panelny 5-paviarchovy dom 1961 hoda pabudovy. Pa susiedstvie stajać padobnyja 5-paviarchovyja panelnyja damy, troch-i čatyrochpaviarchovyja damy bolš rańniaj pabudovy, indyvidualnyja prajekty cahlanych damoŭ. Pravilna budzie hladzieć tolki na panelnyja damy, na historyju prodažaŭ 2-pakajovych kvater u apošni čas, aktualnyja prapanovy kvater u hetych damach, nie ŭličvajučy pry hetym pieršy i apošni pavierchi.
Zvyčajna ličby realnych ździełak nižejšyja za ličby prapanoŭ, tamu ŭ vyniku my atrymajem nastupnuju karcinu: siaredniaja cana prodažaŭ za apošnija 6 miesiacaŭ — $49,5 tysiačy (abo $1100 za mietr). Uličvajem jakaść ramontu i meblu z technikaj adnosna siaredniaj kvatery (heta kvatera, u jakuju možna zajechać i žyć ź minimalnym ramontam) i dadajem abo adymajem košt ramontu i mebli.
U hetaj kvatery novy ramont (śniežań 2018) i novaja mebla z technikaj (studzień 2019), tamu atrymlivajem sumu, vyšejšuju za siaredniuju.
Ci jość sens pryciahvać da prodažu abo kupli ryełtara
Siarhiej Śviažyn,
«Kufar Nieruchomaść»:
— Dla ździełak na druhasnym rynku prysutnaść ryełtara moža być istotnym plusam, asabliva kali vam treba budzie składany raźmien u niekalki etapaŭ.
Jak minimum, ryełtar dapamoža pravieryć čyściniu dakumientaŭ na kvateru i vyśvietlić, ci moža pretendavać na žyłpłošču chtości, akramia jaje ŭłaśnika.
Naprykład, kali pravy atrymańnia ŭ spadčynu luboha sa svajakoŭ byli parušanyja, ździełku mohuć pryznać niesapraŭdnaj. A značyć, vy možacie stracić prava na ŭłasnaść bieź viartańnia hrošaj. Tamu pierad lubymi ździełkami ź nieruchomaściu važna detalova pravieryć usie papiery i piśmienna skłaści ŭsie dakumienty. Pravieści pravierku dakumientaŭ vy možacie i samastojna, ale heta zapatrabuje surjoznych časavych i hrašovych vydatkaŭ.
Natalla Kuziomkina,
ahienctva nieruchomaści «Pavierchi»:
— U ahienctva taksama źviartajucca, kali chočuć atrymać maksimalna dakładnuju acenku koštu kvatery. Z ułasnaha dośviedu viedaju, što aceńvać dom, u jakim žyvieš, abjektyŭna nie atrymlivajecca. Bo ź im źviazany ŭspaminy, u jaho ŭkładzieny vaša praca i vašy hrošy.
Aryjentujučysia na dadzienyja ab papiarednich ździełkach, ahienty mohuć paraŭnać zapytanuju i faktyčnuju canu prodažu abjektaŭ nieruchomaści na rynku i padkazać klijentu, u jakim vypadku možna padniać canu, a ŭ jakim — źnizić, kab nie čakać pakupnika zanadta doŭha.
U ahienctva jość sens źviarnucca, kali vy nie chočacie marnavać svoj čas na fotazdymki, apisańnie kvatery, pakazy žylla patencyjnym pakupnikam. U hetym vypadku ahient vystupić vašym pradstaŭnikom.
Kali vy pradajacie nieruchomaść, jon vyśvietlić patreby pakupnika i budzie prezientavać kvateru zychodziačy z taho, što važna dla patencyjnaha klijenta. Kali vy kuplajecie kvateru, ryełtar zmoža patarhavacca z haspadarom i źnizić canu, bo jon zvyčajna zaŭvažaje ŭsie niedachopy kvatery. A jašče jon, chutčej za ŭsio, viedaje, ci płanujecca novaja zabudova abo renavacyja terytoryi pobač z vašym novym domam — a heta moža paŭpłyvać jak na košt žylla ŭ budučyni, tak i na kamfort pražyvańnia ŭ hetym domie.
Varta pryciahnuć ryełtara i tady, kali niama dakładnaha razumieńnia, jakoje žyllo vy chočacie kupić — jon vyśvietlić vašyja patreby, mahčymaści, padbiare prydatnyja varyjanty. A ŭ vypadku, kali ŭpadabanaja kvatera budzie kaštavać daražej, čym vy płanavali, prapanuje varyjant na zamienu abo z dapamohaj kredytnaha brokiera padbiare najbolš vyhadny kredyt.
Taksama ryełtar źbiare nieabchodnyja dla prodažu dakumienty, praviadzie ździełku, padkaža, kali i jak zdymacca z rehistracyjnaha ŭliku, kali i kamu nieabchodna davać zhodu na adčužeńnie, jak zručniej pravodzić raźliki i pieradavać žyłpłošču.
Što pradajecca chutka, a što — składaniej
Siarhiej Śviažyn,
«Kufar Nieruchomaść»:
— Biełarusy ciapier addajuć pieravahu druhasnamu rynku, heta źviazana z koštam kvadratnaha mietra žylla. Roźnica ŭ košcie 1 kv. m. žylla ŭ novabudoŭlach i na druhasnym rynku ŭ siarednim składaje 25—82 dalary. U zaležnaści ad kolkaści pakojaŭ košt kvatery ŭ novabudoŭli ŭ siarednim daražejšy na 19—36%. Tamu «druhasny rynak» pradajecca chutčej. U toj ža čas u stalicy ŭsio jašče jość deficyt žylla, tamu na kvatery ŭ novabudoŭlach popyt taksama jość.
Alaksiej Kaściečka,
ahienctva «Pavierchi»:
— Kali nie brać u raźlik košt, to chutčej za ŭsio pradajucca adnapakajovyja i dvuchpakajovyja kvatery. Chutčej pradasca adnapakajovaja kvatera mienšaha mietražu, čym bolšaha. Adnapakajovyja kvatery płoščaj bolš za 40—43 kvadratnych mietraŭ pradajucca dosyć ciažka. Doŭha ŭ prodažy znachodziacca i «dvuški», bolšyja za 70 mietraŭ.
Typavyja kvatery chutčej znachodziać svajho pakupnika, čym indyvidualnyja prajekty: standartnuju kvateru ŭ 9-paviarchoŭcy pradać praściej, čym indyvidualny prajekt ź nietypovaj płaniroŭkaj. Chaciełasia b adznačyć, što ŭ apošnija hady pakupniki addajuć pieravahu sučasnym kvateram ź vialikaj kuchniaj. Cenavy razryŭ pamiž sučasnym žyllom i savieckimi piacipaviarchoŭkami dosyć vialiki, i z časam budzie stanavicca jašče bolšy.
Jašče adzin niemałavažny faktar, kali havorka idzie pra stalicu, — heta blizkaść da mietro.
Što zrabić, kab pradać kvateru chutčej
Siarhiej Śviažyn,
«Kufar Nieruchomaść»:
— U siarednim na Kufar Nieruchomaść kvateru možna pradać za miesiac. Ale ŭ historyi placoŭki było šmat vypadkaŭ, kali ździełki zakryvalisia litaralna za paru dzion. Naprykład, u lutym kvateru pa vulicy Siadych u Minsku pradali za 1,5 dnia.
Analizujučy historyi pakupak, my vydzielili praviły, vykonvajučy jakija vy padvyšajecie svaje šancy chutka znajści pakupnika:
1. Pakłapaciciesia pra toje, jak budzie vyhladać kvatera na fota: prybiarycie lišnija rečy, pierakanajciesia, što śviatła dosyć. Sakavityja i jarkija fota atrymlivajuć u niekalki razoŭ bolš prahladaŭ, čym ciomnyja i mylnyja. Zdymajcie interjer u cełym, a nie asobnyja detali.
Niapravilna:
Pravilna:
Navat kali interjer kvatery nie dyzajnierski, jana budzie hladziecca vyjhryšna, kali fota zrobleny pravilna:
Kali chočacie atrymać dobraje fota, nie zdymajcie nasuprać akna — tolki zboku i pa dyjahanali.
2. Vybierycie pravilnuju minijaciuru. Płan pamiaškańnia, vyhlad z akna i źniešni vyhlad doma — heta važnaja infarmacyja. Ale ŭ pieršuju čarhu pakupniku cikava, jak vyhladaje interjer vašaj kvatery.
Niapravilna:
Pravilna:
3. Napišycie ščyraje apisańnie. Nie škadujcie słoŭ, ale i nie pišycie zanadta šmat. U pieršuju čarhu tekst pavinien być karysnym dla pakupnika — padumajcie, ci važna jamu viedać, što plitku dla vannaj vy vybirali 2 miesiacy. Kali nie viedajecie, pra što pisać, ujavicie, što vam treba ščyra raskazać pra kvateru svajmu siabru.
Vykarystoŭvajcie pryncyp «Što-Dzie-Jak». Spačatku apišycie techničnyja paramietry kvatery (kolkaść pakojaŭ, mietraž, pavierch, pabudova), zatym — miescaznachodžańnie i infrastrukturu (parki, škoły, kramy pablizu). Raskažycie ab płaniroŭcy: sumieščany sanvuzieł ci nie, ci vialikaja kuchnia, pakoi asobnyja ci prachadnyja. Kali kvatera pradajecca z meblaj, pakažycie, što pakiniecie novym žycharam. Kali biez, pra heta taksama treba zrabić paznaku.
Śviežy ramont, «savieckaja spadčyna» abo «hołyja ścieny» — što hatovyja kuplać biełarusy?
Alaksiej Kaściečka,
ahienctva «Pavierchi»:
— Ja b raiŭ supastavić vydatki na ramont i košt kvatery, kali płanavany ramont «paciahnie» bolš, čym 2% ad koštu kvatery, to prybytku jon vam dakładna nie pryniasie, choć, mahčyma, paskoryć prodaž.
Što abaviazkova treba zrabić pierad prodažam, dyk heta likvidavać drobnyja niedachopy: złamanyja krany, ručki, raskoliny i da t.p. Kali pakupnik ubačyć ich, heta stanie padstavaj dla torhu. Kali ŭ vas chatnija hadavancy, varta padumać ab novych špalerach.
Kali ž ramont u vas jak taki adsutničaje, to rabić jaho dla prodažu nie varta, u vašaha pakupnika ŭ hałavie ŭžo svoj varyjant interjeru, i naŭrad ci jon supadaje z vašym.
Siarhiej Śviažyn,
«Kufar Nieruchomaść»:
— Zaraz pamiž pieršasnym i druhasnym rynkam dosyć mocnaja raźbiežka ŭ košcie. Tamu ŭ šmatlikich vypadkach kupić staruju kvateru i adramantavać jaje vyjdzie tańniej, čym nabyć žyllo ŭ novabudoŭli. Roźnica ŭ košcie novaj kvatery i kvatery na «druhasnym rynku» — ad 13 da 60 tysiač dalaraŭ — atrymlivajecca, z punktu hledžańnia ŭkładańniaŭ, druhasnaje žyllo ŭ dobrym rajonie bolš vyhadna, čym navabud.
Jakaść ramontu pry hetym hałoŭnaj roli nie hraje — bolšuju ŭvahu pakupniki nadajuć miescaznachodžańniu abjekta, blizkaści da mietro, typu i hodu pabudovy doma, płaniroŭcy kvatery.
Ci varta prybirać lišniuju meblu i rečy?
Fota depositphotos.com
Siarhiej Śviažyn,
«Kufar Nieruchomaść»:
— Pradavać kvateru z meblaj varta tolki tady, kali hetaja mebla dobraj jakaści. Praciortaja babulina kanapa chutčej adpudzić pakupnika. A voś dobraje abstalavańnie chaty abo kvatery syhraje na vašu karyść. Rekamiendujem stvaryć śpis rečaŭ, jakija vy hatovyja pakinuć novym haspadaram, i pakazać ich stan. Hety śpis možna apublikavać u abjavie abo adpravić patencyjnamu pakupniku ŭ asabistych paviedamleńniach.
Alaksiej Kaściečka,
ahienctva «Pavierchi»:
— Kali kvatera svabodnaja i nichto ŭ joj nie pražyvaje, to treba vynieści lišnija rečy i meblu. Pakińcie tolki toje, z čym kvatera budzie pradadzienaja. Vy pavialičycie šancy chutčej znajści pakupnika. Da taho ž paźbiehniecie pretenzij, što kvatera pry prodažy vyhladaje nie tak, jak jaje pakazvali.
Pamiatajcie: čym bolš mebli, tym mienšaj zdajecca prastora.
Na jakim etapie prodažu da miesca tarhavacca
Alaksiej Kaściečka,
ahienctva «Pavierchi»:
— Z pakupnikom treba razmaŭlać vietliva i być zaŭsiody na suviazi. Padychodźcie hnutka da arhanizacyi pakazaŭ vašaj kvatery i nikoli nie pryśpiešvajcie padčas prahladu.
Sakret paśpiachovaj ździełki — tarhavacca tolki ŭ patrebny momant. Nie varta sprabavać tarhavacca ŭžo pry pieršym zvanku abo na pakazie. Tarhi dapuščalnyja pry finalnych pieramovach.
Pamiatajecie, što čym bolš vy daviedajeciesia ab pakupniku, tym lepš jaho zrazumiejecie. Kali pravodzicie pakaz, zychodzicie z patreb patencyjnaha pakupnika — raskazvajcie i pakazvajcie jamu toje, što dla jaho važna.
Kali lepš vypisacca z kvatery i raspłacicca za kamunalnyja pasłuhi
Alaksiej Kaściečka,
ahienctva «Pavierchi»:
— Kali jość mahčymaść vypisacca prosta pierad ździełkaj, to luby pakupnik budzie vam za heta ŭdziačny, a mnohija nie pojduć na ździełku biez hetaj umovy. Viadoma, kali ŭ vas nie «čysty» prodaž, heta stanovicca zrabić amal niemahčyma, i tut nieabchodna prapisać terminy vypiski ŭ adpaviednych dakumientach.
Raspłacicca za kamunalnyja płaciažy lepš za ŭsio ŭ dzień ździełki, zvyčajna ich ličać praparcyjna papiaredniamu miesiacu. Albo možna dačakacca siaredziny nastupnaha miesiaca i apłacić pa fakcie vystaŭlenych značeńniaŭ.
Ci treba brać zadatak za kvateru? Jak pravilna jaho aformić?
Natalla Kuziomkina,
ahienctva nieruchomaści «Pavierchi»:
— Usie damoŭlenaści i abaviazacielstvy pa kupli abo prodažy nieruchomaści treba abaviazkova afarmlać piśmova. Heta moža być papiaredni dahavor kupli-prodažu, pahadnieńnie ab namierach.
U dakumient varta dadać lubyja damoŭlenaści ab zabieśpiačeńni abaviazacielstvaŭ: zadatak, niaŭstojku ci niešta inšaje. U ździełki mohuć być dadatkovyja ŭmovy: adnačasovy prodaž pakupnikom svajho doma abo kvatery, sustrečnaja kupla pradaŭcom inšaha abjekta nieruchomaści, stanoŭčaje rašeńnie pa kredycie dla pakupnika i h.d. Ich taksama nieabchodna prapisvać u dakumientach.
Siarhiej Śviažyn,
«Kufar Nieruchomaść»:
— Toj, chto choča być upeŭnieny ŭ maksimalnaj biaśpiecy ździełki, moža dadatkova zaklučyć dahavor tytulnaha strachavańnia. Sutnaść jaho ŭ tym, što, kali ździełka pa niejkich pryčynach budzie pryznana niesapraŭdnaj, pakupniku viernuć usie hrošy. Praktyka tytulnaha strachavańnia raspaŭsiudžanaja ŭ Maskvie, dzie časam byvaje vielmi składana vyznačyć, chto maje prava na kvateru. Ale ŭ Minsku vy taksama možacie joj skarystacca — dahavor zaklučajecca na termin ad 1 da 10 hadoŭ.
* Dla zručnaści padliku ceny na nieruchomaść ukazany ŭ dalarach ZŠA pa dziejnym kursie na datu składańnia artykuła. Nahadvajem, pa patrabavańniach biełaruskaha zakanadaŭstva, apłačvać lubyja pakupki možna tolki ŭ biełaruskich rublach, pa kursie Nacyjanalnaha banka na datu apłaty.
