«Звонков от студентов практически нет». Риелторы рассказали, как сейчас обстоят дела на рынке аренды квартир
Август на рынке аренды всегда был жарким месяцем. Студенты обрывали телефоны собственников, чтобы заполучить хорошую квартиру. В этом году такого ажиотажа нет. Одни специалисты говорят, что это уже второй кризис на рынке аренды в этом году, вторые отмечают спрос среди россиян, которые, кажется, прибыли в Беларусь надолго. Realt расспросил риелторов о ситуации.
Почему нет студенческого бума?
С прошлого года специалисты агентства «Твоя столица» заметили тенденцию, которая подтвердилась и в этом сезоне. Начальник отдела аренды жилья агентства недвижимости Маргарита Почицкая говорит, что запросов от студентов становится меньше.
— Студенты — это аудитория со своими особенностями. Ведь квартиру выбирают и оплачивают не они, а родители. Поиск начинается в июле, пока их дети еще находятся в статусе абитуриентов. А уже в 10-ых числах августа, когда приходят ответы из вузов, родители наступают к более активным действиям. В этом сезоне мы видим продолжение тенденции, которую мы отметили ещё в прошлом году — к нам тогда в конце сентября стали приходить собственники квартир, которые рассчитывая на студентов, так и не смогли найти арендаторов — по их словам, обращений от студентов стало в разы меньше. То есть они отмечали не просто факт отсутствия студенческого бума, но и в принципе звонков от студентов. В то же время, по поступающим к нам существенного снижения не ощутили — скорее всего из-за того, что родители будущих студентов чаще обращаются к специалистам, чтобы те предложили несколько альтернативных объектов, сэкономив им время. Но в этом году уже и мы замечаем, что обращений стало меньше.
Снижение не столь сильное, как в случае с отзывами собственников квартир, но все же — факт есть факт. Почему же это произошло? Во-первых, мы пришли к выводу, что всем хватает общежитий. Открылись жилые корпуса тех вузов, что были на ремонте с 2019 года. Во-вторых, стало меньше иностранных студентов, отчего освободились места в общежитиях. И последняя возможная причина — белорусы уезжают учиться за границу. В итоге целевая аудитория потеряла в объеме.
Специалист подытоживает, что сейчас рынок аренды получил уже второй удар в этом году. Первый был в конце февраля и начале марта, когда собственники были вынуждены снизить стоимость. Маргарита не отрицает вероятность того, что август все-таки стабилизируется и еще сможет повысить показатели в этом сегменте. Ведь интерес со стороны студентов какой никакой есть. Он проявляется к квартирам со всей необходимой техникой, хорошим ремонтом по цене ниже рыночной.
«Сейчас живет только бюджетный сегмент»
В 2020 году пришелся удар по элитным квартирам, сейчас его ряды пополнили квартиры комфорт-сегмента (со свежим современным ремонтом и техникой). Собственники таких квартир, на фоне недостатка проса, вынуждены снижать цены и тем самым, вступать в конкуренцию уже с бюджетными квартирами. С прошлого года мы наблюдаем за процессом релокации it-специалистов, который после февраля ускорился. Они как раз снимали комфорт класс. Собственники потеряли арендаторов, поэтому сейчас живет только бюджетный сегмент.
— Что касается цен, то они немного поднялись, но до февральских так и не вернулись. Если в начале года однокомнатная квартира с приемлемым ремонтом стоила 220 долларов, в марте, когда собственники вынуждены были снижать стоимость до 40%, можно было найти объект за 150 долларов в месяц, то сейчас цена составляет 160−170 долларов.
Нужно понимать, что Минск достаточно насыщен квартирами для долгосрочной аренды. Выходит, что на одного арендатора приходится пять квартир. Маргарита отмечает, что, в первую очередь, будут выигрывать те объекты, которые соответствуют цене и качеству. А именно сделан свежий ремонт, есть спальное место и бытовая техника, в том числе стиральная машина и даже телевизор. Эта та однушка, которая может похвастаться конкурентными преимуществами, не для того, чтобы сдаться дороже, а всего-навсего найти арендатора.
— Двушки снимают чаще семьи, у которых есть своя мебель и техника. Поэтому для двухкомнатных квартир другие требования. Так называемые квартиры — «бабушатники» (с морально устаревшим ремонтом) воспринимаются на рынке адекватно только при стоимости ниже рыночной. И это логично, ведь постоянно появляются квартиры в новых районах с современным ремонтом, например в Minsk World. Поэтому разница в цене между новостройкой с ремонтом и «уставшей» квартирой должна быть колоссальной.
Такие обстоятельства на рынке заставили собственников более лояльно относится к арендаторам с детьми или домашними животными.
— Сейчас составляют акт приемки объекта недвижимости, где описывает состояние квартиры до заезда жильцов. Там же прописывается материальная ответственность в случае порчи имущества. С уверенностью скажу, что воспринимаются такие условия с двух сторон очень хорошо, поскольку юридически защищают обе стороны договора аренды.
Несмотря на то, что на рынке профицит предложения, белорусы продолжают вкладывать в недвижимость, чтобы в последующем сдавать ее.
— Последние годы колебание валюты показали людям, что из всех вариантов сохранения денег самым простым способом является покупка квартиры. К тому же, сами застройщики уже лет 5 продвигают идею инвестиций в метры. И действительно, жилье в столице, куда стремятся переехать со всей страны — хороший инвестиционный проект.
Особо популярных районов в бюджетном сегменте выделить невозможно. Для квартир комфорт класса важна планировка, стилистика, современная отделка. На первом месте у белорусов в этом сегменте ЖК «Маяк Минска», на втором — «Новая Боровая», на третьем — район за «Минск — Ареной» вдоль проспекта Победителей.
«Самые частые запросы мы получали от клиентов из России»
Владислав Сафронов, руководитель отдела аренды АН «Гарант Недвижимость» отмечает, что в агентстве наблюдается активный спрос на некоторые сегменты квартир.
— Вообще, в августе оживают все категории квартир. Обычно этот бум на рынке аренды длится до сентября. Среди молодых пар сейчас популярны недорогие квартиры от 300 до 350 долларов в спальных районах. Айтишники чаще снимали в этом месяце квартиры студии, евродвушки в ЖК «Маяк Минска», «Парк Челюскинцев» и Minsk World. Ценник на эти объекты стартует от 400 до 600 долларов за месяц в зависимости от внутреннего наполнения и квадратуры. Самые частые запросы мы получали от клиентов из России. Они могут позволить себе квартиры чуть дороже, чем белорусы — от 500 долларов и до выше 2000 долларов. Объекты они снимают на период от трех месяцев. Средний показатель — полгода.
Специалист объясняет, что такой интерес со стороны российских граждан вызван проблемами с работой у них на родине.
— Они перебираются в ближайшую Европу — для них это Беларусь.
Здесь условия для бизнеса чуть интереснее, чем сейчас в России. Помимо бизнесменов, приезжают на контракты айтишники и специалисты строительной сферы. Они снимают объекты на длительный срок.
Со студентами агентство практически не работает. Единственные представители данной аудитории — иностранные студенты из Ирана, Ирака, Израиля и Китая. У них бюджеты рассчитаны на хорошие квартиры от 400 долларов. В большинстве рассматривают объекты в спальнике в Московском районе.
— В августе спрос растет не только за счет студентов, но и семей, где дети собираются идти в детский сад или школу. Спросом пользуются бюджетные квартиры в спальных районах — двушки и трешки от 320 до 400 долларов в месяц. Комфорт класс — от 600 долларов и выше. Это дома с закрытыми территориями, современным детскими площадками и зелеными зонами, — отмечает Владислав. — По сравнению с прошлым годом спрос в целом снизился. После февраля цены на квартиры снизилась, конкуренция между собственниками заключалась в ценообразовании. В мае спрос возобновился. Все квартиры, что пустовали, уже заполнились, поэтому собственники начали цены поднимать, но выше февральских они не стали.
